Trong những năm gần đây, condotel trở thành một trong những phân khúc đáng chú ý của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Sự phát triển mạnh của du lịch, hạ tầng giao thông và nhu cầu sở hữu “ngôi nhà thứ hai” đã góp phần thúc đẩy loại hình này mở rộng nhanh tại nhiều địa phương ven biển. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường condotel cũng trải qua thời kỳ sàng lọc mạnh bởi những vấn đề liên quan đến pháp lý, cam kết lợi nhuận và hiệu quả vận hành thực tế.

Bước sang giai đoạn mới, khi khung pháp lý dần hoàn thiện và thị trường nghỉ dưỡng phục hồi sau đại dịch, condotel đang được nhìn nhận lại theo hướng bền vững và chuyên nghiệp hơn. Đây không còn là cuộc đua về số lượng dự án mà chuyển sang cạnh tranh về năng lực vận hành, chất lượng dịch vụ và giá trị khai thác thực tế.

1. Tổng quan thị trường condotel tại Việt Nam hiện nay

1.1. Khái niệm condotel và đặc điểm mô hình

Condotel là từ viết tắt của “Condominium” và “Hotel”, có thể hiểu là căn hộ khách sạn. Đây là loại hình bất động sản kết hợp giữa chức năng lưu trú của khách sạn và tiện ích sinh hoạt của căn hộ cao cấp. Mỗi căn condotel được thiết kế đầy đủ phòng khách, phòng ngủ, bếp và các tiện nghi phục vụ lưu trú dài ngày, đồng thời được vận hành theo tiêu chuẩn khách sạn bởi đơn vị quản lý chuyên nghiệp.

Khác với căn hộ chung cư để ở thông thường, condotel chủ yếu phục vụ mục đích nghỉ dưỡng và khai thác cho thuê. Chủ sở hữu có thể sử dụng căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định và ủy quyền cho đơn vị vận hành khai thác phòng nghỉ trong thời gian còn lại để tạo doanh thu.

Một đặc điểm quan trọng của condotel là loại hình này thường được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, do đó thời hạn sở hữu gắn với thời hạn sử dụng đất của dự án, phổ biến khoảng 50 năm và trong một số trường hợp có thể kéo dài đến 70 năm theo quy định pháp luật.

Condotel là căn hộ khách sạn kết hợp nghỉ dưỡng và đầu tư khai thác cho thuê.

1.2. Quá trình phát triển condotel tại Việt Nam

Condotel bắt đầu phát triển mạnh tại Việt Nam từ khoảng năm 2015, khi thị trường du lịch nghỉ dưỡng bước vào giai đoạn tăng trưởng cao. Các địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh hay Bình Thuận trở thành điểm đến của hàng loạt dự án condotel quy mô lớn.

Trong giai đoạn 2016–2019, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận hấp dẫn, phổ biến từ 8–12% mỗi năm, giúp condotel nhanh chóng thu hút dòng tiền đầu tư. Nhiều nhà đầu tư xem đây là mô hình vừa sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng vừa tạo nguồn thu nhập thụ động ổn định.

Tuy nhiên, thị trường sau đó xuất hiện nhiều vấn đề như chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, cam kết lợi nhuận không được thực hiện đúng và tác động nặng nề từ dịch COVID-19 khiến công suất khai thác du lịch giảm mạnh. Giai đoạn này đã khiến thị trường condotel bước vào thời kỳ tái cấu trúc sâu rộng.

Từ năm 2024 đến nay, khi pháp lý dần rõ ràng hơn và ngành du lịch phục hồi tích cực, condotel bắt đầu ghi nhận tín hiệu ổn định trở lại. Nhà đầu tư hiện có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác thực tế, năng lực vận hành và tính minh bạch pháp lý thay vì chỉ chú trọng mức cam kết lợi nhuận.

1.3. Thực trạng nguồn cung và nhu cầu

Nguồn cung condotel hiện vẫn tập trung chủ yếu tại các địa phương có lợi thế du lịch biển như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Bình Thuận hay Quảng Ninh. Những khu vực này sở hữu lượng khách du lịch lớn, hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện và có nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn.

Tuy nhiên, thị trường hiện không còn xuất hiện làn sóng mở bán ồ ạt như giai đoạn trước. Các dự án mới được triển khai thận trọng hơn, ưu tiên mô hình vận hành thực tế và khả năng khai thác dài hạn.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu du lịch nội địa và quốc tế đang tăng trưởng tích cực trở lại. Việt Nam tiếp tục được đánh giá là điểm đến hấp dẫn trong khu vực châu Á nhờ lợi thế cảnh quan, chi phí cạnh tranh và sự phát triển của hạ tầng giao thông như cao tốc, sân bay và cảng du lịch.

Thị trường condotel đang dần ổn định nhờ pháp lý minh bạch và chú trọng hiệu quả vận hành thực tế.

2. Khung pháp lý condotel tại Việt Nam giai đoạn mới

2.1. Quy định về quyền sở hữu condotel

Một trong những vấn đề lớn nhất của condotel trước đây là sự thiếu rõ ràng về pháp lý. Nhiều dự án đã hoàn thành và đưa vào vận hành nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, dẫn đến tâm lý lo ngại trên thị trường.

Từ năm 2023, Chính phủ đã ban hành các quy định mới nhằm tháo gỡ vướng mắc cho loại hình này. Theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, condotel đủ điều kiện có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ.

Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục xác định rõ condotel là công trình phục vụ mục đích lưu trú trên đất thương mại dịch vụ. Điều này giúp tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho quyền sở hữu, chuyển nhượng và thế chấp tài sản.

Tuy nhiên, người mua cần hiểu rằng condotel không phải là nhà ở lâu dài. Quyền sở hữu phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của dự án và không hình thành đơn vị ở như căn hộ chung cư thông thường.

2.2. Quy định về kinh doanh và vận hành condotel

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung nhiều quy định nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường condotel. Chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, phương án vận hành và các nội dung liên quan đến khai thác kinh doanh.

Các dự án condotel muốn đưa vào kinh doanh cần đáp ứng đầy đủ điều kiện về pháp lý đất đai, xây dựng và bảo lãnh ngân hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Hợp đồng mua bán cũng phải thể hiện rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là cơ chế phân chia doanh thu khai thác.

Bên cạnh đó, condotel hiện được định hướng vận hành theo tiêu chuẩn lưu trú chuyên nghiệp, tương tự khách sạn hoặc resort. Điều này khiến vai trò của đơn vị quản lý vận hành trở thành yếu tố then chốt quyết định hiệu quả đầu tư.

Luật hóa condotel giúp thị trường minh bạch hơn và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư tốt hơn.

2.3. Những thay đổi pháp lý tác động đến nhà đầu tư

Việc hoàn thiện khung pháp lý giúp condotel bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn so với trước đây. Nhà đầu tư hiện có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn về quyền sở hữu tài sản, quyền chuyển nhượng và khả năng khai thác kinh doanh.

Đồng thời, các quy định mới cũng buộc chủ đầu tư phải minh bạch hơn trong hoạt động bán hàng và vận hành dự án. Điều này góp phần hạn chế tình trạng quảng bá lợi nhuận quá mức hoặc triển khai dự án thiếu năng lực tài chính.

Dù vậy, condotel vẫn là phân khúc mang tính đầu tư khai thác du lịch nên hiệu quả sinh lời còn phụ thuộc vào lượng khách, năng lực vận hành và biến động của thị trường du lịch trong từng giai đoạn.

3. Cơ hội phát triển condotel trong giai đoạn tới

3.1. Tăng trưởng mạnh của ngành du lịch Việt Nam

Du lịch được xem là nền tảng quan trọng cho sự phát triển của condotel. Những năm gần đây, lượng khách du lịch nội địa và quốc tế đến Việt Nam liên tục tăng, kéo theo nhu cầu lưu trú nghỉ dưỡng cao cấp ngày càng lớn.

Nhiều địa phương ven biển đang đầu tư mạnh vào hạ tầng như sân bay quốc tế, cao tốc ven biển, bến du thuyền và khu vui chơi giải trí quy mô lớn. Điều này giúp mở rộng khả năng tiếp cận du lịch và gia tăng nhu cầu lưu trú dài hạn.

Sự phục hồi của du lịch là động lực quan trọng giúp condotel lấy lại đà tăng trưởng.

3.2. Xu hướng đầu tư tạo dòng tiền

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng chú trọng yếu tố khai thác thực tế, condotel được xem là loại tài sản có khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê lưu trú.

Thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá tài sản, nhiều nhà đầu tư hiện quan tâm đến hiệu suất vận hành, tỷ lệ lấp đầy phòng và khả năng tạo doanh thu ổn định theo thời gian. Điều này khiến thị trường chuyển dần sang mô hình đầu tư dài hạn và chuyên nghiệp hơn.

3.3. Sự tham gia của các tập đoàn lớn

Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn vẫn tiếp tục đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng và condotel tại các khu vực trọng điểm. Sự tham gia của các tập đoàn lớn giúp nâng cao chất lượng quy hoạch, xây dựng và quản lý vận hành dự án.

Bên cạnh đó, việc hợp tác với các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế cũng góp phần nâng cao tiêu chuẩn dịch vụ, cải thiện công suất khai thác và gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

3.4. Tiềm năng từ các thị trường mới nổi

Ngoài các địa phương du lịch truyền thống, nhiều khu vực mới như Bình Định, Phú Yên, Quảng Bình hay Ninh Thuận đang nổi lên nhờ lợi thế quỹ đất lớn và hạ tầng du lịch phát triển.

Những địa phương này có mức giá đầu tư còn tương đối hợp lý so với các thị trường đã phát triển mạnh trước đó. Điều này tạo ra dư địa tăng trưởng mới cho condotel trong tương lai.

Hạ tầng giao thông và du lịch phát triển đang mở ra cơ hội mới cho condotel tại các thị trường mới nổi.

4. Thách thức và xu hướng condotel đến năm 2030

4.1. Rủi ro về cam kết lợi nhuận

Một trong những bài học lớn của thị trường condotel là các cam kết lợi nhuận cao nhưng thiếu cơ sở thực tế. Nhiều dự án trước đây đưa ra mức lợi nhuận cố định vượt khả năng khai thác thực tế, dẫn đến tranh chấp khi thị trường biến động.

Hiện nay, xu hướng chung là chuyển sang mô hình chia sẻ doanh thu thực tế thay vì cam kết lợi nhuận cố định. Điều này giúp phản ánh đúng hiệu quả vận hành của dự án và giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư.

4.2. Áp lực cạnh tranh trong ngành lưu trú

Condotel hiện phải cạnh tranh trực tiếp với nhiều loại hình lưu trú khác như resort, biệt thự nghỉ dưỡng, homestay hoặc khách sạn truyền thống. Để duy trì sức hút, các dự án cần liên tục nâng cấp chất lượng dịch vụ và trải nghiệm nghỉ dưỡng.

Ngoài vị trí đẹp, yếu tố quan trọng hiện nay là hệ sinh thái tiện ích, thương hiệu vận hành và khả năng tạo trải nghiệm khác biệt cho khách hàng.

4.3. Xu hướng phát triển gắn với hệ sinh thái nghỉ dưỡng

Condotel trong tương lai được dự báo sẽ phát triển theo mô hình tổ hợp nghỉ dưỡng tích hợp nhiều tiện ích như vui chơi giải trí, mua sắm, thể thao và chăm sóc sức khỏe.

Việc kết hợp với hệ sinh thái du lịch đồng bộ giúp kéo dài thời gian lưu trú, tăng chi tiêu du lịch và tối ưu công suất khai thác phòng nghỉ. Đây được xem là hướng đi quan trọng để condotel nâng cao hiệu quả đầu tư trong dài hạn.

Condotel đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang phát triển bền vững, chú trọng vận hành và giá trị khai thác thực tế. Khi pháp lý ngày càng minh bạch và ngành du lịch tiếp tục mở rộng, phân khúc này vẫn sở hữu tiềm năng lớn nếu nhà đầu tư lựa chọn đúng dự án, đúng khu vực và có chiến lược đầu tư dài hạn phù hợp.

Một số condotel tại Đà Nẵng:

• Vinpearl Condotel Đà Nẵng
• Olalani Resort & Condotel Đà Nẵng
• Các dự án bất động sản Đà Nẵng