Chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản tại Việt Nam đang có nhiều thay đổi đáng chú ý từ năm 2026. Theo quy định mới của Chính phủ, cá nhân cho thuê nhà, căn hộ hoặc mặt bằng kinh doanh sẽ được miễn trừ 500 triệu đồng doanh thu mỗi năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Quy định này được đánh giá là bước điều chỉnh quan trọng nhằm hỗ trợ các cá nhân có hoạt động cho thuê quy mô nhỏ, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê có doanh thu lớn.

Cách xác định doanh thu cho thuê bất động sản

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thu nhập từ cho thuê tài sản, trong đó có cho thuê nhà, mặt bằng, công trình xây dựng và các loại bất động sản khác, được xác định là thu nhập từ kinh doanh của cá nhân.

Doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản được xác định dựa trên số tiền bên thuê thanh toán theo hợp đồng thuê.

Trong trường hợp bên thuê thanh toán trước cho nhiều năm, doanh thu có thể được phân bổ theo từng năm hoặc xác định theo khoản thanh toán một lần tùy theo quy định của cơ quan thuế.

Nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa phương khác nhau, tổng doanh thu từ tất cả các hợp đồng cho thuê trong năm tính thuế sẽ được cộng gộp để xác định nghĩa vụ thuế.

Nếu bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều người thì doanh thu cho thuê và nghĩa vụ thuế sẽ được phân bổ theo tỷ lệ sở hữu hoặc theo thỏa thuận giữa các đồng sở hữu, phù hợp với nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế của cá nhân theo quy định của pháp luật hiện hành.

Doanh thu dưới 500 triệu đồng không phải nộp thuế

Theo quy định mới tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân trong một năm không vượt quá 500 triệu đồng, người cho thuê sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trong trường hợp doanh thu vượt mức này, thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt (x) thuế suất 5% (theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109).

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu từ cho thuê – 500 triệu đồng) × 5%

Ví dụ, nếu một cá nhân có doanh thu cho thuê nhà trong năm đạt 700 triệu đồng, thì phần doanh thu chịu thuế sẽ là 200 triệu đồng sau khi trừ mức miễn trừ 500 triệu đồng. Khi đó, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ là 200 x 5% = 10 triệu đồng.

Quy định này được xem là hợp lý trong bối cảnh nhiều cá nhân chỉ cho thuê một căn nhà hoặc một phần bất động sản với quy mô nhỏ.

Hai mốc thời gian khai thuế quan trọng

Theo hướng dẫn tại Nghị định 68 và các văn bản liên quan, cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà có thể lựa chọn một trong hai hình thức kê khai.

Người nộp thuế có thể khai thuế hai lần trong năm, với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất vào 31/1 của năm tiếp theo.

Ngoài ra, cá nhân cũng có thể lựa chọn khai thuế một lần theo năm, với hạn nộp hồ sơ là 31/1 của năm kế tiếp.

Việc lựa chọn hình thức khai thuế phù hợp sẽ giúp người cho thuê nhà chủ động hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế, đồng thời tránh các khoản tiền phạt do nộp hồ sơ chậm.

Tác động đối với thị trường bất động sản cho thuê

Các chuyên gia cho rằng chính sách miễn trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế sẽ có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản cho thuê, nhằm hỗ trợ các cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản quy mô nhỏ, đồng thời đảm bảo việc thu thuế tập trung vào nhóm có doanh thu lớn hơn, qua đó góp phần tăng tính công bằng và phù hợp với thực tiễn thị trường bất động sản hiện nay.

Khi nghĩa vụ thuế được thiết kế theo hướng linh hoạt và phù hợp hơn với thực tế, nhiều cá nhân có thể sẵn sàng đưa tài sản nhàn rỗi vào khai thác cho thuê. Điều này góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn.

Bên cạnh đó, quy định mới cũng khuyến khích các chủ sở hữu bất động sản kê khai hợp đồng cho thuê minh bạch hơn, giúp cơ quan quản lý xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ về thị trường.

Về dài hạn, khi hoạt động cho thuê được quản lý tốt hơn, thị trường bất động sản cho thuê có thể phát triển ổn định và trở thành một trong những phân khúc quan trọng của thị trường bất động sản.