Đà Nẵng xác định lại diện tích đất ở cho sổ hồng cấp trước 1/7/2004

UBND TP Đà Nẵng vừa ban hành quy định mới về việc xác định lại diện tích đất ở đối với các hộ gia đình, cá nhân đã được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là sổ hồng trước ngày 1/7/2004 nhưng chưa xác định cụ thể diện tích đất ở và được thể hiện chung với các loại đất khác.

Những trường hợp được xác định lại diện tích đất ở

Theo quyết định của UBND TP Đà Nẵng, quy định áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 nhưng chưa xác định cụ thể diện tích đất ở và trên sổ hồng chỉ ghi chung với các loại đất khác.

Theo quyết định này, việc xác định lại diện tích đất ở áp dụng đối với các trường hợp giấy chứng nhận chỉ ghi chung với các loại đất khác như: “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT” mà chưa xác định cụ thể phần diện tích đất ở.

Trong thực tế, đây là nhóm hồ sơ tồn tại khá phổ biến tại Đà Nẵng và Quảng Nam cũ do lịch sử quản lý đất đai qua nhiều giai đoạn khác nhau. Nhiều hộ dân sử dụng đất ổn định hàng chục năm, có nhà ở thực tế nhưng trên giấy chứng nhận lại không ghi rõ phần diện tích đất ở cụ thể.

Điều này từng dẫn đến nhiều tranh cãi khi thực hiện bồi thường, giải tỏa hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không ít trường hợp người dân cho rằng toàn bộ diện tích là đất ở nhưng cơ quan chức năng chỉ công nhận một phần, khiến mức bồi thường giảm đáng kể.

UBND TP Đà Nẵng cho biết việc xác định lại diện tích đất ở phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời khắc phục những tồn tại lịch sử trong quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều năm qua. Việc triển khai cũng phải bảo đảm công khai, minh bạch và thống nhất trên toàn thành phố.

Nguyên tắc xác định diện tích đất ở theo từng giai đoạn

Theo quy định mới, việc xác định lại diện tích đất ở được chia thành 3 mốc thời gian sử dụng đất ổn định.

Đất hình thành trước ngày 18/12/1980

Nếu diện tích ghi trên giấy chứng nhận bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở do UBND thành phố quy định thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở theo khoản 1 điều 141 Luật Đất đai.
Nếu diện tích nhỏ hơn hạn mức thì toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở.

Quy định này được xem là khá thuận lợi cho người dân, đặc biệt với các trường hợp đất ở lâu đời nhưng giấy tờ cũ chưa thể hiện rõ diện tích đất ở.

Đất sử dụng từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993

Nguyên tắc xác định được áp dụng tương tự theo khoản 2 điều 141 Luật Đất đai:

Nếu diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì chỉ xác định theo hạn mức.
Nếu diện tích nhỏ hơn hạn mức thì công nhận toàn bộ là đất ở.

Đây là nhóm hồ sơ khá phổ biến trong thời kỳ chuyển đổi quản lý đất đai trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực.

Đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004

Nếu diện tích ghi trên sổ bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở do UBND thành phố quy định thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở do UBND TP Đà Nẵng áp dụng theo các văn bản quy định đang có hiệu lực tại thời điểm xác định lại diện tích đất ở.
Nếu diện tích nhỏ hơn hạn mức thì toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở.

Đối với phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi xác định lại đất ở sẽ được xử lý theo quy định tại khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai.

Đáng chú ý, với những trường hợp người sử dụng đất đã chuyển nhượng một phần diện tích hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần đất ở thì khi xác định lại diện tích đất ở sẽ phải trừ đi phần diện tích đã chuyển nhượng hoặc thu hồi.

Phần diện tích đã chuyển quyền sử dụng cho người khác hoặc phần đất Nhà nước đã thu hồi sẽ không được xác định lại theo quy định mới, trừ một số trường hợp đặc biệt theo Nghị định 49/2026 của Chính phủ.

Người dân kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc kéo dài nhiều năm

Trong nhiều năm qua, việc xác định “đất thổ cư” có phải là đất ở hay không từng phát sinh hàng loạt tranh cãi tại Quảng Nam cũ và Đà Nẵng hiện nay.

Nhiều hộ dân sở hữu giấy chứng nhận ghi “thổ cư”, “đất ở + vườn” hoặc các ký hiệu cũ nhưng khi thực hiện bồi thường giải tỏa lại không được công nhận toàn bộ là đất ở. Điều này dẫn đến mức bồi thường chênh lệch rất lớn so với kỳ vọng của người dân.

Đặc biệt trong quá trình triển khai các dự án hạ tầng, đô thị và du lịch trước đây, nhiều vụ việc khiếu nại kéo dài chủ yếu liên quan đến việc xác định loại đất để áp giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trước đó, theo một số hướng dẫn cũ tại Quảng Nam, “đất thổ cư” không mặc định được hiểu là toàn bộ đất ở mà có thể bao gồm cả đất vườn. Người dân muốn công nhận toàn bộ diện tích là đất ở phải thực hiện nghĩa vụ tài chính chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích còn lại.

Chính điều này đã tạo ra nhiều điểm nghẽn pháp lý và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của nhiều dự án.

Việc TP Đà Nẵng ban hành quy định mới được đánh giá là bước tháo gỡ cần thiết nhằm tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, thống nhất trong quá trình xác định loại đất, giảm thiểu tranh chấp và khiếu nại kéo dài.

Tăng minh bạch trong quản lý đất đai và bồi thường giải tỏa

Quy định mới được kỳ vọng không chỉ bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân mà còn tạo sự minh bạch trong công tác quản lý đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố.

Ngoài ra, việc chuẩn hóa dữ liệu địa chính cũng giúp cơ quan quản lý giảm áp lực xử lý đơn thư khiếu nại liên quan đến đất đai – lĩnh vực vốn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số khiếu nại hành chính hiện nay.

Theo đó, UBND TP Đà Nẵng giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì hướng dẫn, kiểm tra việc triển khai. UBND cấp xã chịu trách nhiệm giải quyết thủ tục hành chính xác định lại diện tích đất ở cho người dân.

Trong khi đó, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố sẽ cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo kết quả giải quyết. Cơ quan thuế sẽ xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính phát sinh nếu có.

Quy định mới của Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ những bất cập lịch sử trong quản lý đất đai kéo dài nhiều năm, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho người dân và cơ quan quản lý trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai thời gian tới.

🔗 Xem thêm: