Điều kiện, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm:

Mới đây, trên Cổng thông tin Chính phủ, một doanh nghiệp tại Đồng Nai đã phản ánh những vướng mắc liên quan đến việc chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo đó, công ty của bà N.N.A (Đồng Nai) là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, các căn hộ tại dự án đã được công ty bàn giao cho khách hàng và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Hiện đã gần 5 năm kể từ thời điểm cấp Giấy chứng nhận, một số khách hàng đã liên hệ chủ đầu tư để nhờ hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm. Tuy nhiên, doanh nghiệp còn lúng túng trước một số vấn đề về thời điểm được bán lại, cơ chế chuyển nhượng theo giá thị trường và điều kiện thu nhập của người mua.

Trả lời về vấn đề này, Bộ Xây dựng dẫn quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Câu chuyện của doanh nghiệp tại Đồng Nai cho thấy nhu cầu hiểu đúng, làm đúng quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội đang ngày càng được nhiều chủ đầu tư và người dân quan tâm khi những dự án đầu tiên dần chạm mốc 5 năm.

Điều kiện bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm

Tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:

"e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế".

Có phải nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội?

Bán lại nhà ở xã hội thì không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Tại Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định mức đóng tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội như sau:

"Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trình tự thủ tục bán nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm

Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật nhà ở 2023 thực hiện theo quy định sau:

- Bên bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Việc bán lại thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai:

 + Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Bộ hồ sơ gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), CMND/CCCD của người bán, hợp đồng mua nhà ở xã hội ban đầu và giấy tờ chứng minh thời gian sở hữu trên 5 năm.

 + Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán. Hai bên (người bán và người mua) tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng.

 + Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ nộp gồm hợp đồng đã công chứng, giấy tờ cá nhân và sổ hồng.

 + Bước 4: Kê khai và nộp các nghĩa vụ tài chính. Các khoản phải nộp được tổng hợp trong bảng dưới đây.

 + Bước 5: Nhận kết quả sang tên. Thời gian giải quyết thường từ 10–15 ngày làm việc tùy từng địa phương.

Điều kiện thu nhập cho người mua lại nhà ở xã hội

Theo quy định của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở:

"Điều 30. Điều kiện về thu nhập

1. Đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau:

a) Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

b) Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận".

Luật hiện tại chỉ quy định việc xác nhận thu nhập đối với cá nhân có hợp đồng lao động do cơ quan/đơn vị xác nhận. Với trường hợp đứng đơn là chủ hộ kinh doanh thì chưa có hướng dẫn cụ thể, Bộ đề nghị đối chiếu lại quy định để thực hiện.

Bán nhà ở xã hội trước 5 năm có được không?

Trong trường hợp người dân muốn bán trước thời hạn 5 năm thì chỉ được bán cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Giá bán không vượt quá giá bán ban đầu cộng thêm chi phí hợp lý về bảo trì, sửa chữa. Đặc biệt, tuyệt đối không được bán cho người không thuộc diện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Nếu vi phạm, người bán có thể bị xử phạt hành chính, bị thu hồi nhà ở và buộc hoàn trả phần chênh lệch đã hưởng.

Căn cứ vào Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, quy trình chuyển nhượng nhà ở xã hội trước 5 năm như sau:

- Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư. Việc bán lại thực hiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật nhà ở 2023 và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

- Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định sau:

 + Người mua lại nhà ở xã hội phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và Bộ trưởng Bộ Công an và nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để xác định đúng đối tượng, điều kiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP

 + Người bán lại phải làm thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư dự án (nếu có). Việc bán lại thực hiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật nhà ở 2023 và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.